สินเชื่อ CES ใช้ DSCR เพื่อจัดหาเงินทุนสำหรับการลงทุนอย่างไร

สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อ CES (Closed-End Second Loan) เป็นวิธีที่ไม่เหมือนใครในการระดมทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้าของอยู่อาศัยโดยไม่ต้องพึ่งพารายได้ส่วนบุคคล โดยใช้อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (ดีเอสอาร์) เพื่อให้ผ่านเกณฑ์ สินเชื่อที่อิงจากรายได้จากทรัพย์สินเหล่านี้มุ่งเน้นไปที่กระแสเงินสดจากการเช่า ทำให้สินเชื่อเหล่านี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการขยายพอร์ตโฟลิโอ มาสำรวจกันว่าสินเชื่อ CES ทำงานอย่างไรสำหรับการให้สินเชื่อที่อิงจากกระแสเงินสด และเหตุใดสินเชื่อเหล่านี้จึงถือเป็นตัวเปลี่ยนเกม

สินเชื่อ CES คือสินเชื่อจำนองลำดับที่สองที่มีระยะเวลาผ่อนแน่นอนซึ่งไม่อนุญาตให้มีการเบิกเงินเพิ่มเติม โดยมักจะใช้ร่วมกับสินเชื่อหลักสำหรับสินเชื่อที่ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ซึ่งแตกต่างจากสินเชื่อจำนองลำดับที่สองแบบเดิม ซึ่งอาจต้องมีหลักฐานแสดงรายได้ส่วนบุคคล สินเชื่อจำนองลำดับที่สองแบบปิดสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะใช้ DSCR เพื่อประเมินคุณสมบัติ อัตราส่วนการชำระหนี้จะวัดรายได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประจำปีเทียบกับภาระหนี้ ซึ่งรวมถึงการชำระเงินจำนองลำดับแรกและลำดับที่สอง (เงินต้น ดอกเบี้ย ภาษี ประกัน และค่าธรรมเนียม HOA) DSCR ที่ 1.0 ขึ้นไป แสดงว่ารายได้ของอสังหาริมทรัพย์สามารถชำระหนี้ได้ โดยผู้ให้กู้มักจะชอบ 1.25 สำหรับการกู้ยืมโดยใช้กระแสเงินสด

แนวทางการไม่ตรวจสอบรายได้ส่วนบุคคลนี้ถือเป็นจุดดึงดูดหลัก นักลงทุนไม่จำเป็นต้องมีแบบฟอร์ม W-2 หรือแบบแสดงรายการภาษี แต่ผู้ให้กู้จะประเมินศักยภาพในการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แทน ทำให้ผู้ที่มีการเงินที่ซับซ้อนสามารถกู้เงิน CES ได้ นอกจากนี้ ยังสามารถกู้เงินจากคนต่างชาติได้ด้วย ทำให้นักลงทุนต่างชาติสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ได้โดยไม่ต้องมีบันทึกรายได้ของคนในท้องถิ่น ตัวอย่างเช่น คนต่างชาติสามารถกู้เงิน CES สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่สร้างรายได้ 4,000 ดอลลาร์ต่อเดือนด้วย DSCR 1.3 ซึ่งไม่ต้องคำนึงถึงรายได้ส่วนบุคคล

โครงสร้างแบบ Piggyback OK ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่น สินเชื่อที่สองแบบปิดสามารถครอบคลุมเงินดาวน์หรือการปรับปรุงใหม่ ร่วมกับสินเชื่อจำนองครั้งแรกเพื่อลดต้นทุนล่วงหน้า ลองนึกภาพนักลงทุนที่ตั้งเป้าไปที่อสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามูลค่า 500,000 ดอลลาร์ สินเชื่อจำนองครั้งแรกครอบคลุม 75% (375,000 ดอลลาร์) และสินเชื่อ CES ครอบคลุม 20% ที่เหลือ (100,000 ดอลลาร์) ทำให้เหลือเงินสดดาวน์เพียง 5%จองสภาพคล่องเพื่อการลงทุนเพิ่มเติม

อย่างไรก็ตาม สินเชื่อ CES ที่อิงตาม DSCR นั้นมีเงื่อนไข อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยลำดับที่สองมักจะสูงกว่า และอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวม (CLTV) อาจจำกัดอยู่ที่ 75-85% การว่างงานหรือการเปลี่ยนแปลงของตลาดยังส่งผลกระทบต่อสินเชื่อที่อิงตามรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องมั่นใจว่ามีความต้องการเช่าสูง แม้จะมีปัจจัยเหล่านี้ สินเชื่อที่ไม่ได้มีไว้สำหรับผู้เช่า เช่น สินเชื่อ CES ก็ยังเปิดโอกาสที่ไม่มีใครเทียบได้สำหรับการเติบโตของพอร์ตโฟลิโอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อไม่มีการตรวจสอบรายได้ส่วนบุคคลและมีตัวเลือกของชาวต่างชาติที่ขับเคลื่อนการเข้าถึง