กลยุทธ์ขั้นสูงสำหรับการใช้สินเชื่อ CES ที่ผ่านการรับรอง DSCR เพื่อขยายขนาดการลงทุน

สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ สินเชื่อปิดปลายที่สอง (CES) มีคุณสมบัติผ่านอัตราส่วนการครอบคลุมการชำระหนี้ (ดีเอสอาร์) เป็นเครื่องมือเชิงกลยุทธ์สำหรับการขยายขนาดทรัพย์สินที่ไม่มีเจ้าของ สินเชื่อที่อิงรายได้จากทรัพย์สินเหล่านี้ใช้ประโยชน์จากกระแสเงินสดจากการเช่า โดยหลีกเลี่ยงการตรวจสอบรายได้ส่วนบุคคลสำหรับการกู้ยืมที่อิงจากกระแสเงินสด มาเจาะลึกกลยุทธ์ขั้นสูงเพื่อใช้ประโยชน์จากสินเชื่อ CES เพื่อการเติบโตของพอร์ตโฟลิโอกัน

สินเชื่อ CES คือสินเชื่อจำนองลำดับที่สองที่มีกำหนดระยะเวลาแน่นอน ซึ่งออกแบบมาสำหรับสินเชื่อที่ไม่มีเจ้าของครอบครอง โดยมีคุณสมบัติตาม DSCR อัตราส่วนการชำระหนี้จะเปรียบเทียบรายได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์กับหนี้ ซึ่งรวมถึงการชำระเงินจำนองลำดับแรกและลำดับที่สอง DSCR ที่ 1.25 แสดงถึงกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง ซึ่งถือเป็นคุณสมบัติสำหรับผู้ลงทุนสำหรับสินเชื่อจำนองลำดับที่สองแบบปิดโดยไม่ต้องตรวจสอบรายได้ส่วนบุคคล แนวทางการให้สินเชื่อตามกระแสเงินสดนี้ทำให้ผู้ลงทุนสามารถมุ่งเน้นไปที่ผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ได้ ไม่ใช่การเงินส่วนบุคคล

กลยุทธ์หนึ่งคือการใช้โครงสร้างแบบ Piggyback OK เพื่อเพิ่มอัตราเลเวอเรจสูงสุด การจับคู่สินเชื่อ CES กับสินเชื่อจำนองครั้งแรกสามารถให้เงินทุนได้ถึง 85% ของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งช่วยลดต้นทุนเบื้องต้น สำหรับค่าเช่า 600,000 ดอลลาร์ สินเชื่อจำนองครั้งแรก 450,000 ดอลลาร์ และสินเชื่อจำนองครั้งที่สองแบบปิด 90,000 ดอลลาร์ เหลือเงินดาวน์เพียง 60,000 ดอลลาร์ ทำให้มีเงินทุนเหลือสำหรับทำข้อตกลงเพิ่มเติม กลยุทธ์อีกประการหนึ่งคือการจัดหาเงินทุนสำหรับการปรับปรุงใหม่ด้วยสินเชื่อ CES เพื่อเพิ่มค่าเช่า และเพิ่ม DSCR สำหรับการจัดหาเงินทุนในอนาคต

ทางเลือกที่มีอยู่สำหรับชาวต่างชาติช่วยเปิดประตูสู่นักลงทุนทั่วโลก ชาวต่างชาติสามารถใช้เงินกู้ CES เพื่อจัดหาเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบหลายครอบครัวในสหรัฐฯ ที่มี DSCR อยู่ที่ 1.4 โดยอาศัยรายได้จากการเช่าเพียงอย่างเดียว แบบจำลองที่ไม่ต้องตรวจสอบรายได้ส่วนบุคคลนี้ทำให้การลงทุนข้ามพรมแดนง่ายขึ้น เนื่องจากผู้ให้กู้ให้ความสำคัญกับเงินกู้ที่อิงตามรายได้จากอสังหาริมทรัพย์มากกว่าหลักฐานรายได้ในท้องถิ่น

นักลงทุนขั้นสูงสามารถใช้สินเชื่อ CES เพื่อการรีไฟแนนซ์เงินสดได้เช่นกัน โดยการใช้มูลค่าสุทธิในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าที่มีผลงานดี สินเชื่อรอบที่สองแบบปิดสามารถระดมทุนสำหรับการซื้อใหม่ได้โดยไม่กระทบต่อสินเชื่อจำนองครั้งแรกที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ ตัวอย่างเช่น สินเชื่อ CES มูลค่า 200,000 ดอลลาร์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสถียรภาพสามารถระดมทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่ารอบที่สองได้ ทำให้พอร์ตโฟลิโอสินเชื่อที่ไม่ได้มีไว้สำหรับเจ้าของมีไว้ครอบครองขยายตัวมากขึ้น

ความเสี่ยงได้แก่ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ CES ที่สูงขึ้นและ DSCR ที่อาจลดลงจากตำแหน่งว่าง ดังนั้นนักลงทุนจึงควรจับตาดูตลาดที่มีค่าเช่าสูง ผู้ให้กู้ยังอาจจำกัดจำนวนเงินกู้ (เช่น 500,000 ดอลลาร์) หรือ CLTV ไว้ที่ 75% อย่างไรก็ตาม ด้วยความยืดหยุ่นในการกู้ยืมแบบพ่วงและการเข้าถึงที่พร้อมให้บริการสำหรับชาวต่างชาติ สินเชื่อระยะที่สองแบบปิดที่มีคุณสมบัติ DSCR จึงถือเป็นแหล่งพลังงานสำหรับการขยายขนาดผ่านการกู้ยืมที่อิงตามกระแสเงินสด