LIBOR ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นตัวเลขที่สำคัญที่สุดในตลาดการเงิน จะหายไปจากประวัติศาสตร์หลังเดือนมิถุนายน 2023 และจะไม่ถูกนำมาใช้เพื่อกำหนดราคาสินเชื่ออีกต่อไป

ตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นไป สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยปรับได้ของผู้ให้กู้จำนองหลายรายจะเชื่อมโยงกับดัชนี SOFR

SOFR ส่งผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลอยตัวอย่างไรเหตุใดจึงควรใช้ SOFR แทน LIBOR

ในบทความนี้ เราจะอธิบายว่า SOFR คืออะไร และประเด็นหลักที่น่ากังวลเมื่อคำนวณอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้คืออะไร

 

สินเชื่อจำนองอัตราปรับ (ARM)

เมื่อพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงในปัจจุบัน หลายๆ คนจึงเลือกใช้สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยปรับได้ หรือที่เรียกว่า ARMs (Adjustable-Rate Mortgages)

คำว่า "ปรับได้" หมายถึงการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยตลอดปีของการชำระคืนเงินกู้: อัตราดอกเบี้ยคงที่จะมีการตกลงกันในช่วงสองสามปีแรก ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยสำหรับปีที่เหลือจะถูกปรับใหม่ในช่วงเวลาปกติ (ปกติทุกๆ หกเดือน) หรือหนึ่งปี)

ตัวอย่างเช่น 5/1 ARM หมายความว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับ 5 ปีแรกของการชำระคืนและเปลี่ยนแปลงทุกปีหลังจากนั้น

อย่างไรก็ตาม ในระหว่างระยะลอยตัว การปรับอัตราดอกเบี้ยจะถูกจำกัดไว้ด้วย (ตัวพิมพ์ใหญ่) เช่น 5/1 ARM มักจะตามด้วยตัวเลขสามหลัก 2/1/5

·เลข 2 หมายถึง ขีดจำกัดเริ่มต้นสำหรับการปรับดอกเบี้ย (ขีดจำกัดการปรับเริ่มต้น)หากอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นของคุณสำหรับ 5 ปีแรกคือ 6% เพดานในปีที่หกจะต้องไม่เกิน 6% + 2% = 8%

·เลข 1 หมายถึง เพดานสำหรับการปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้ง ยกเว้นการปรับอัตราดอกเบี้ยครั้งแรก (เพดานสำหรับการปรับปรุงครั้งต่อไป) กล่าวคือ สูงสุด 1% สำหรับการปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งเริ่มในปีที่ 7

·เลข 5 หมายถึง วงเงินบนสำหรับการปรับอัตราดอกเบี้ยตลอดระยะเวลากู้ (วงเงินปรับตลอดอายุสัญญา) กล่าวคือ อัตราดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 6% + 5% = 11% เป็นเวลา 30 ปี

เนื่องจากการคำนวณ ARM นั้นซับซ้อน ผู้กู้ยืมที่ไม่คุ้นเคยกับ ARM มักจะตกอยู่ในหลุม!ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญมากสำหรับผู้กู้ที่จะเข้าใจวิธีคำนวณอัตราดอกเบี้ยผันแปร

 

ประเด็นหลักของ SOFR ที่น่ากังวลเมื่อคำนวณอัตราดอกเบี้ยลอยตัวคืออะไร

สำหรับ 5/1 ARM อัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับ 5 ปีแรกเรียกว่าอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น และอัตราดอกเบี้ยที่เริ่มต้นในปีที่ 6 คืออัตราดอกเบี้ยที่จัดทำดัชนีไว้เต็มซึ่งคำนวณโดยดัชนี + ส่วนต่าง โดยที่ส่วนต่างคือ คงที่และโดยทั่วไปดัชนีจะเป็น SOFR เฉลี่ย 30 วัน

ด้วยอัตรากำไรขั้นต้น 3% และ SOFR เฉลี่ย 30 วันปัจจุบันอยู่ที่ 4.06% อัตราดอกเบี้ยในปีที่ 6 จะเป็น 7.06%

ดัชนี SOFR นี้คืออะไรกันแน่?ให้เราเริ่มต้นด้วยวิธีการให้สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยปรับได้

ในลอนดอนในทศวรรษ 1960 เมื่ออัตราเงินเฟ้อพุ่งสูงขึ้น ไม่มีธนาคารใดยินดีให้กู้ยืมระยะยาวในอัตราดอกเบี้ยคงที่ เนื่องจากอยู่ท่ามกลางอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น และมีความเสี่ยงสูงต่ออัตราดอกเบี้ยอย่างมาก

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ ธนาคารจึงสร้างสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยปรับได้ (ARM)

ในวันที่รีเซ็ตแต่ละวัน สมาชิกซินดิเคทแต่ละรายจะรวมต้นทุนการกู้ยืมของตนเป็นข้อมูลอ้างอิงสำหรับอัตราการรีเซ็ต โดยจะปรับอัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บเพื่อสะท้อนถึงต้นทุนของเงินทุน

และการอ้างอิงสำหรับอัตราการรีเซ็ตนี้คือ LIBOR (London Interbank Offered Rate) ซึ่งคุณมักจะได้ยินเกี่ยวกับ - ดัชนีที่มีการอ้างอิงซ้ำแล้วซ้ำอีกในอดีตเมื่อคำนวณอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้

จนถึงปี 2008 ในช่วงวิกฤตทางการเงิน ธนาคารบางแห่งไม่เต็มใจที่จะเสนออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยวิกฤติทางการเงินของตนเอง

สิ่งนี้เผยให้เห็นจุดอ่อนที่สำคัญของ LIBOR: LIBOR ถูกวิพากษ์วิจารณ์อย่างกว้างขวางว่าไม่มีพื้นฐานการทำธุรกรรมที่แท้จริงและถูกจัดการได้ง่ายตั้งแต่นั้นมา ความต้องการกู้ยืมระหว่างธนาคารก็ลดลงอย่างรวดเร็ว

เพื่อตอบสนองต่อความเสี่ยงที่ LIBOR จะหายไป ธนาคารกลางสหรัฐได้จัดตั้งคณะกรรมการอัตราอ้างอิงทางเลือก (ARC) ในปี 2014 เพื่อค้นหาอัตราอ้างอิงใหม่มาแทนที่ LIBOR

หลังจากทำงานมาสามปี ARRC ได้เลือกอัตราการจัดหาเงินทุนข้ามคืนที่มีหลักประกัน (SOFR) อย่างเป็นทางการเป็นอัตราทดแทนในเดือนมิถุนายน 2017

เนื่องจาก SOFR ขึ้นอยู่กับอัตราข้ามคืนในตลาดซื้อคืนที่ได้รับการสนับสนุนจากกระทรวงการคลัง จึงแทบไม่มีความเสี่ยงด้านเครดิตและคำนวณโดยใช้ราคาการทำธุรกรรม ทำให้การจัดการทำได้ยากนอกจากนี้ SOFR ยังเป็นประเภทที่มีการซื้อขายมากที่สุดในตลาดเงิน ซึ่งสามารถสะท้อนระดับอัตราดอกเบี้ยในตลาดเงินทุนได้ดีที่สุด

ดังนั้น ตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นไป SOFR จะถูกใช้เป็นมาตรฐานในการกำหนดราคาสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัวส่วนใหญ่

 

ประโยชน์ของสินเชื่อจำนองแบบปรับอัตราได้มีอะไรบ้าง?

ขณะนี้ Federal Reserve อยู่ในวงจรการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและอัตราการจำนองคงที่ 30 ปีอยู่ในระดับสูง

อย่างไรก็ตาม หากอัตราเงินเฟ้อลดลงอย่างมาก ธนาคารกลางสหรัฐจะเข้าสู่วงจรการลดอัตราดอกเบี้ย และอัตราการจำนองจะกลับสู่ระดับปกติ

หากอัตราดอกเบี้ยในตลาดลดลงในอนาคต ผู้กู้สามารถลดต้นทุนการชำระหนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และรับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง โดยไม่ต้องรีไฟแนนซ์โดยเลือกเงินกู้ที่มีอัตราปรับได้

นอกจากนี้ เงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยแบบปรับได้มักมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าในช่วงระยะเวลาผูกพันมากกว่าเงินกู้ที่มีระยะเวลาคงที่อื่นๆ และการชำระเงินล่วงหน้ารายเดือนค่อนข้างต่ำกว่า

ดังนั้นในสถานการณ์ปัจจุบัน เงินกู้ที่มีอัตราผันแปรจะเป็นทางเลือกที่ดี