วงเงินกู้ทั่วไปจะเพิ่มขึ้นจาก 647,200 ดอลลาร์ในปี 2565 เป็น 726,200 ดอลลาร์ในพื้นที่ส่วนใหญ่ของสหรัฐอเมริกา ซึ่งเพิ่มขึ้นประมาณ 12 เปอร์เซ็นต์ขีดจำกัดในพื้นที่ที่มีราคาสูงกว่าก็จะเพิ่มขึ้นจาก 970,800 ดอลลาร์เป็น 1,089,300 ดอลลาร์*สำหรับบ้าน 1 ยูนิต

นี่เป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ที่รัฐบาลกลางสหรัฐฯ ได้เริ่มสนับสนุนสินเชื่อบ้านมูลค่ากว่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่สำคัญมาก!นอกจากนี้ยังมีความสำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้านทุกคนอีกด้วย

ดังนั้น Conforming Loan Limit (CLL) คืออะไร?

วงเงินสินเชื่อทั่วไปคืออะไร?

เพื่อทำความเข้าใจว่าวงเงินกู้ยืมแบบเดิมคืออะไร เราต้องเข้าใจก่อนว่าเงินกู้แบบปกติ (Conforming Loan) คืออะไร

สินเชื่อที่เป็นไปตามข้อกำหนดเป็นสินเชื่อประเภทที่พบบ่อยที่สุดในตลาดสหรัฐอเมริกาในปัจจุบัน และผู้ซื้อส่วนใหญ่สมัครขอสินเชื่อประเภทนี้

โดยทั่วไปสินเชื่อเหล่านี้มีความเข้มงวดน้อยกว่าในแง่ของข้อกำหนดของผู้ซื้อ และเป็นเพียงความช่วยเหลือจากรัฐบาลสำหรับผู้ซื้อที่มีราคาซื้อต่ำกว่า ช่วยให้ผู้ซื้อที่มีคะแนนเครดิตต่ำกว่าและเงินดาวน์ลดลงในการซื้อบ้าน

ตามกฎหมาย สินเชื่อที่สอดคล้องได้รับการอนุมัติภายใต้กฎของ Fannie Mae และ Freddie Mac

ทั้งสองบริษัทจะปล่อยสินเชื่อดังกล่าวเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MBS) และขายให้กับนักลงทุนในตลาดเปิด

เนื่องจากสภาพคล่องที่สูงขึ้นและการสนับสนุนจากรัฐบาล อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่เป็นไปตามมาตรฐานจึงมักจะต่ำกว่าของสินเชื่อที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดและการอนุมัติไม่เข้มงวดมากนัก แต่ในขณะเดียวกัน จำนวนเงินกู้ที่คุณจะได้รับสำหรับสินเชื่อประเภทนี้จะ ไม่ต้องใหญ่เกินไป

ดังนั้นเงินกู้ที่สอดคล้องคือการจำนองที่ตรงตามเกณฑ์จำนวนเงินกู้ที่กำหนดโดย Fannie Mae และ Freddie Mac และ Fannie Mae และ Freddie Mac สามารถซื้อการจำนองได้ต่ำกว่าวงเงินสินเชื่อนั้นเท่านั้น

ขีดจำกัดดังกล่าวกำหนดโดย Federal Housing Finance Agency (FHFA)

วงเงินสินเชื่อทั่วไปมีการกำหนดไว้อย่างไร?

เนื่องจากบ้านมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป พระราชบัญญัติการเคหะและการฟื้นฟูเศรษฐกิจ (HERA) ที่ผ่านโดยรัฐบาลสหรัฐอเมริกาในปี 2551 กำหนดให้มีการปรับวงเงินสินเชื่อตามปกติเป็นประจำทุกปี และกำหนดสูตรถาวรสำหรับวงเงินสินเชื่อเพื่อพิจารณาการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านโดยเฉลี่ย ในสหรัฐอเมริกา.

ขีดจำกัดนี้กำหนดโดย Federal Finance Finance Agency (FHFA) ซึ่งจะพิจารณาเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านโดยเฉลี่ยจากปีก่อนหน้าที่รายงานโดย Federal Housing Finance Board (FHFB) ในเดือนตุลาคมของทุกปี เพื่อปรับวงเงินสินเชื่อทั่วไป ซึ่งจะประกาศในเดือนพฤศจิกายนปีหน้า

แผนภูมิด้านล่างแสดงการเปลี่ยนแปลงใน Conforming Loan Limits ตั้งแต่ปี 1980 ถึง 2023 ซึ่งใช้ได้กับพื้นที่ส่วนใหญ่ของสหรัฐอเมริกา

นับตั้งแต่ต้นปี 2020 วงเงินสินเชื่อทั่วไปในปี 2023 ก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน เนื่องจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เนื่องจากอัตราการจำนองที่ต่ำเป็นประวัติการณ์และแนวโน้มการทำงานจากที่บ้าน และราคาขายบ้านโดยเฉลี่ยในสหรัฐอเมริกาก็เพิ่มขึ้น เกือบ 40%

แม้ว่า FHFA จะกำหนดพื้นฐานสำหรับขีดจำกัดสินเชื่อตามปกติ แต่แต่ละเคาน์ตีก็มีขีดจำกัดสินเชื่อตามปกติของตนเอง

เนื่องจากในบางพื้นที่ที่ราคาบ้านสูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ เช่น นิวยอร์กซิตี้ ซีแอตเทิล และซานฟรานซิสโก มูลค่าบ้านเฉลี่ยในท้องถิ่นสูงถึง 115% หรือมากกว่าของวงเงินสินเชื่อทั่วไป

ในพื้นที่เหล่านี้ FHFA อนุญาตให้กู้ยืมในจำนวนเงินที่สูงกว่าสำหรับสินเชื่อทั่วไป (Super Conforming Loans) หรือที่เรียกว่าสินเชื่อที่มียอดคงเหลือสูง

สำหรับสินเชื่อที่มียอดคงเหลือสูง HERA กำหนดให้การกู้ยืมสูงสุดไม่เกิน 150% ของวงเงินสินเชื่อที่สอดคล้อง

ใช้พื้นที่ที่มีต้นทุนสูงที่กำหนดตามกฎหมายสี่แห่งเป็นตัวอย่างของอลาสกา ฮาวาย กวม และหมู่เกาะเวอร์จินของสหรัฐอเมริกาวงเงินสินเชื่อที่มียอดคงเหลือสูงในปี 2023 คือ 150% ของวงเงินสินเชื่อทั่วไปหรือ 1,089,300 ดอลลาร์($726,200*150%=$1,089,300)

สิ่งนี้ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านอย่างไร?

วงเงินสินเชื่อทั่วไปที่สูงขึ้นหมายความว่าผู้ซื้อบ้านสามารถตอบสนองข้อกำหนดสินเชื่อทั่วไปได้ง่ายขึ้น และสินเชื่อทั่วไปที่ตรงตามขีดจำกัดมักจะมี APR ที่ต่ำกว่าและการชำระเงินรายเดือนที่ต่ำกว่าสำหรับผู้กู้

เงินกู้ยืมที่เกินขีดจำกัดวงเงินสินเชื่อทั่วไปโดยทั่วไปเรียกว่าสินเชื่อจัมโบ้ ซึ่งโดยทั่วไปจะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อที่เป็นไปตามข้อกำหนด

แต่ด้วยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยหนักหกครั้งของเฟดตลอดทั้งปี อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อทั่วไปจึงเพิ่มสูงขึ้นโดยทั่วไปจากสถิติล่าสุดจาก Freddie Mac อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีอยู่ที่ 6.49% ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อต้นปี!

แต่ตอนนี้ AAA LENDINGS กำลังเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อขนาดจัมโบ้พร้อมอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด5.250%!