คำถามที่พบบ่อย

โดยทั่วไปแล้ว ถือเป็นเวลาที่ดีในการรีไฟแนนซ์เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง 2% จากอัตราปัจจุบันของเงินกู้ของคุณ อาจเป็นทางเลือกที่ดีแม้ว่าความแตกต่างของอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 1% หรือต่ำกว่าก็ตาม การลดอัตราดอกเบี้ยใดๆ ก็ตามจะช่วยลดการชำระเงินกู้รายเดือนของคุณได้ ตัวอย่าง: การชำระเงินของคุณไม่รวมภาษีและประกันจะอยู่ที่ประมาณ 770 ดอลลาร์สำหรับเงินกู้ 100,000 ดอลลาร์ที่อัตราดอกเบี้ย 8.5% หากอัตราดอกเบี้ยลดลงเหลือ 7.5% การชำระเงินของคุณก็จะอยู่ที่ 700 ดอลลาร์ ตอนนี้คุณจะประหยัดเงินได้ 70 ดอลลาร์ต่อเดือน เงินออมของคุณขึ้นอยู่กับรายได้ งบประมาณ จำนวนเงินกู้ และการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย ผู้ให้กู้ที่คุณไว้วางใจสามารถช่วยคุณคำนวณตัวเลือกต่างๆ ของคุณได้

คะแนนคือเปอร์เซ็นต์ของยอดเงินกู้ หรือ 1 คะแนน = 1% ของเงินกู้ ดังนั้น 1 คะแนนของเงินกู้ 100,000 ดอลลาร์จะเท่ากับ 1,000 ดอลลาร์ คะแนนคือต้นทุนที่ต้องชำระให้กับผู้ให้กู้เพื่อรับสินเชื่อจำนองภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด คะแนนส่วนลดคือค่าธรรมเนียมที่ใช้เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อจำนองโดยชำระดอกเบี้ยบางส่วนล่วงหน้า ผู้ให้กู้อาจเรียกต้นทุนในรูปของคะแนนพื้นฐานเป็นร้อยละร้อย 100 จุดพื้นฐาน = 1 คะแนน หรือ 1% ของยอดเงินกู้

ใช่ หากคุณวางแผนที่จะอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างน้อยสองสามปี การจ่ายคะแนนส่วนลดเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เป็นวิธีที่ดีในการลดการชำระเงินกู้รายเดือนที่จำเป็น และอาจเพิ่มจำนวนเงินกู้ที่คุณสามารถกู้ได้ อย่างไรก็ตาม หากคุณวางแผนที่จะอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเพียงหนึ่งหรือสองปี เงินออมรายเดือนของคุณอาจไม่เพียงพอที่จะชดเชยค่าใช้จ่ายของคะแนนส่วนลดที่คุณชำระล่วงหน้า

อัตราดอกเบี้ยต่อปี (APR) คืออัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนต้นทุนของเงินกู้จำนองเป็นอัตราต่อปี อัตราดังกล่าวอาจสูงกว่าอัตราเงินต้นที่ระบุไว้หรืออัตราที่โฆษณาไว้สำหรับเงินกู้จำนอง เนื่องจากอัตราดังกล่าวจะคำนึงถึงคะแนนและค่าใช้จ่ายด้านสินเชื่ออื่นๆ ด้วย APR ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านสามารถเปรียบเทียบประเภทเงินกู้จำนองต่างๆ ได้โดยพิจารณาจากต้นทุนประจำปีของเงินกู้แต่ละประเภท APR ออกแบบมาเพื่อวัด "ต้นทุนที่แท้จริงของเงินกู้" ซึ่งสร้างสนามแข่งขันที่เท่าเทียมกันสำหรับผู้ให้กู้ ช่วยป้องกันไม่ให้ผู้ให้กู้โฆษณาอัตราที่ต่ำและค่าธรรมเนียมการปกปิด
อัตรา APR ไม่ส่งผลต่อการชำระเงินรายเดือนของคุณ การชำระเงินรายเดือนของคุณขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาของเงินกู้เท่านั้น
เนื่องจากการคำนวณ APR นั้นขึ้นอยู่กับค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เรียกเก็บโดยผู้ให้กู้ ดังนั้นเงินกู้ที่มี APR ต่ำกว่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็นอัตราที่ดีกว่า วิธีที่ดีที่สุดในการเปรียบเทียบเงินกู้คือการขอให้ผู้ให้กู้ให้การประมาณต้นทุนโดยสุจริตสำหรับโปรแกรมประเภทเดียวกัน (เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี) ที่อัตราดอกเบี้ยเดียวกัน จากนั้นคุณสามารถลบค่าธรรมเนียมที่ไม่เกี่ยวข้องกับเงินกู้ เช่น ประกันบ้าน ค่าธรรมเนียมกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมเอสโครว์ ค่าธรรมเนียมทนายความ เป็นต้น จากนั้นให้รวมค่าธรรมเนียมเงินกู้ทั้งหมดเข้าด้วยกัน ผู้ให้กู้ที่มีค่าธรรมเนียมเงินกู้ต่ำกว่าจะมีเงินกู้ที่ถูกกว่าผู้ให้กู้ที่มีค่าธรรมเนียมเงินกู้สูงกว่า
โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมต่อไปนี้จะรวมอยู่ใน APR:
คะแนน - ทั้งคะแนนส่วนลดและคะแนนต้นทาง
ดอกเบี้ยชำระล่วงหน้า คือ ดอกเบี้ยที่ชำระตั้งแต่วันที่ปิดการกู้ยืมจนถึงสิ้นเดือน
ค่าธรรมเนียมการดำเนินการสินเชื่อ
ค่าธรรมเนียมการรับประกัน
ค่าธรรมเนียมการจัดเตรียมเอกสาร
ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล
ค่าธรรมเนียมเอสโครว์
โดยปกติค่าธรรมเนียมต่อไปนี้จะไม่รวมอยู่ใน APR:
ค่าชื่อเรื่องหรือค่าบทคัดย่อ
ค่าธรรมเนียมทนายความผู้กู้ยืม
ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบบ้าน
ค่าธรรมเนียมการบันทึก
ภาษีการโอน
รายงานเครดิต
ค่าธรรมเนียมการประเมินราคา

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตั้งแต่วันที่คุณสมัครสินเชื่อไปจนถึงวันที่คุณปิดการทำธุรกรรม หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในระหว่างขั้นตอนการสมัคร อาจทำให้การชำระเงินกู้ของผู้กู้เพิ่มขึ้นโดยไม่คาดคิด ดังนั้น ผู้ให้กู้จึงสามารถอนุญาตให้ผู้กู้ "ล็อก" อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อรับประกันอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวเป็นระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งมักจะเป็น 30-60 วัน และบางครั้งอาจมีค่าธรรมเนียม

ด้านล่างนี้คือรายการเอกสารที่ต้องใช้เมื่อคุณสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม สถานการณ์แต่ละอย่างมีความแตกต่างกัน และคุณอาจต้องจัดเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ดังนั้น หากคุณถูกขอข้อมูลเพิ่มเติม โปรดให้ความร่วมมือและจัดเตรียมข้อมูลที่ร้องขอโดยเร็วที่สุด วิธีนี้จะช่วยให้กระบวนการสมัครรวดเร็วขึ้น
ทรัพย์สินของคุณ
สำเนาสัญญาซื้อขายที่ลงนามแล้วรวมผู้ขับขี่ทุกคน
การตรวจสอบเงินฝากที่คุณวางไว้สำหรับบ้าน
ชื่อ ที่อยู่ และหมายเลขโทรศัพท์ของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ผู้สร้าง ตัวแทนประกันภัย และทนายความที่เกี่ยวข้องทั้งหมด
สำเนาใบรายการและคำอธิบายทางกฎหมายหากมี (หากทรัพย์สินนั้นเป็นคอนโดมิเนียม โปรดจัดเตรียมคำประกาศคอนโดมิเนียม กฎข้อบังคับ และงบประมาณล่าสุด)
รายได้ของคุณ
สำเนาสลิปเงินเดือนของคุณในช่วง 30 วันล่าสุดและตั้งแต่ต้นปี
สำเนาแบบฟอร์ม W-2 ของคุณในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
ชื่อและที่อยู่ของนายจ้างทั้งหมดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
จดหมายชี้แจงช่องว่างการจ้างงานในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
วีซ่าทำงานหรือกรีนการ์ด (สำเนาหน้า-หลัง)
หากประกอบอาชีพอิสระหรือได้รับค่าคอมมิชชั่นหรือโบนัส ดอกเบี้ย/เงินปันผล หรือรายได้จากการเช่า:
จัดเตรียมเอกสารการเสียภาษีอย่างครบถ้วนใน 2 ปีที่ผ่านมา พร้อมงบกำไรขาดทุน ณ ปัจจุบัน (โปรดจัดเตรียมเอกสารการเสียภาษีอย่างครบถ้วน รวมถึงตารางและงบที่แนบมา หากคุณได้ยื่นขอขยายเวลา โปรดจัดเตรียมสำเนาของเอกสารขยายเวลา)
แบบฟอร์ม K-1 สำหรับหุ้นส่วนและบริษัท S ทั้งหมดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (โปรดตรวจสอบการคืนเงินของคุณอีกครั้ง แบบฟอร์ม K-1 ส่วนใหญ่ไม่ได้แนบมากับแบบฟอร์ม 1040)
แบบฟอร์มภาษีหุ้นส่วนของรัฐบาลกลาง (1065) และ/หรือแบบฟอร์มภาษีเงินได้นิติบุคคล (1120) ที่กรอกและลงนามเรียบร้อยแล้ว รวมถึงตาราง งบ และภาคผนวกทั้งหมดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (จำเป็นเฉพาะในกรณีที่คุณมีสถานะการเป็นเจ้าของ 25% ขึ้นไป)
หากคุณจะใช้ค่าเลี้ยงดูหรือค่าอุปการะเลี้ยงดูบุตรเพื่อให้มีคุณสมบัติ:
จัดเตรียมคำสั่งหย่า/คำสั่งศาลที่ระบุจำนวนเงิน รวมถึงหลักฐานการรับเงินของปีที่แล้ว
หากคุณได้รับรายได้ประกันสังคม สวัสดิการความพิการ หรือ VA:
จัดเตรียมหนังสือมอบรางวัลจากหน่วยงานหรือองค์กร
แหล่งที่มาของเงินทุนและเงินดาวน์
การขายบ้านปัจจุบันของคุณ – จัดเตรียมสำเนาสัญญาซื้อขายที่ลงนามแล้วของที่อยู่อาศัยปัจจุบันของคุณ และใบแจ้งยอดหรือข้อตกลงการลงรายการหากขายไม่ได้ (เมื่อทำการปิดการขาย คุณต้องจัดเตรียมใบแจ้งการชำระเงิน/ใบแจ้งยอดการปิดการขายด้วย)
กองทุนออมทรัพย์ บัญชีเงินฝากกระแสรายวัน หรือกองทุนตลาดเงิน - จัดเตรียมสำเนาใบแจ้งยอดบัญชีจากธนาคารย้อนหลัง 3 เดือน
หุ้นและพันธบัตร - จัดเตรียมสำเนาใบแจ้งยอดจากนายหน้าหรือสำเนาใบรับรอง
ของขวัญ - หากส่วนหนึ่งของเงินสดของคุณต้องปิด กรุณาจัดเตรียมคำรับรองของขวัญและหลักฐานการรับเงิน
ตามข้อมูลที่ปรากฏในใบสมัครและ/หรือรายงานเครดิตของคุณ คุณอาจต้องส่งเอกสารเพิ่มเติม
หนี้สินหรือภาระผูกพัน
เตรียมรายชื่อ ที่อยู่ หมายเลขบัญชี ยอดคงเหลือ และการชำระรายเดือนสำหรับหนี้ทั้งหมดในปัจจุบัน พร้อมสำเนาใบแจ้งยอดรายเดือน 3 เดือนล่าสุด
รวมชื่อ ที่อยู่ หมายเลขบัญชี ยอดคงเหลือ และค่าผ่อนรายเดือนของผู้ถือจำนองและ/หรือเจ้าของบ้านในช่วงสองปีที่ผ่านมา
หากคุณต้องจ่ายค่าเลี้ยงดูหรือค่าอุปการะเลี้ยงดูบุตร ให้รวมข้อตกลงการสมรส/คำสั่งศาลที่ระบุเงื่อนไขของภาระผูกพันด้วย
ตรวจสอบเพื่อครอบคลุมค่าธรรมเนียมการสมัคร

ระบบคะแนนเครดิตเป็นระบบที่เจ้าหนี้ใช้เพื่อช่วยตัดสินใจว่าจะให้เครดิตคุณหรือไม่ ข้อมูลเกี่ยวกับคุณและประสบการณ์ด้านเครดิตของคุณ เช่น ประวัติการชำระบิล จำนวนและประเภทของบัญชีที่คุณมี การชำระล่าช้า การดำเนินการเรียกเก็บเงิน หนี้ค้างชำระ และอายุของบัญชีของคุณ จะถูกรวบรวมจากใบสมัครสินเชื่อและรายงานสินเชื่อของคุณ เจ้าหนี้จะเปรียบเทียบข้อมูลนี้กับผลการปฏิบัติงานด้านเครดิตของผู้บริโภคที่มีโปรไฟล์คล้ายกันโดยใช้โปรแกรมสถิติ ระบบคะแนนเครดิตจะให้คะแนนสำหรับแต่ละปัจจัยที่ช่วยคาดการณ์ว่าใครมีแนวโน้มที่จะชำระหนี้มากที่สุด จำนวนคะแนนรวม (คะแนนเครดิต) จะช่วยคาดการณ์ว่าคุณมีเครดิตดีแค่ไหน นั่นคือ มีแนวโน้มแค่ไหนที่คุณจะชำระสินเชื่อและชำระเงินเมื่อถึงกำหนด

คะแนนเครดิตที่ใช้กันอย่างแพร่หลายที่สุดคือคะแนน FICO ซึ่งพัฒนาโดย Fair Isaac Company, Inc. คะแนนของคุณจะอยู่ระหว่าง 350 (เสี่ยงสูง) และ 850 (เสี่ยงต่ำ)

เนื่องจากรายงานเครดิตของคุณเป็นส่วนสำคัญของระบบคะแนนเครดิตหลายระบบ จึงมีความสำคัญมากที่จะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ารายงานนั้นถูกต้องก่อนที่คุณจะยื่นใบสมัครขอสินเชื่อ หากต้องการสำเนารายงานของคุณ โปรดติดต่อหน่วยงานรายงานเครดิตหลัก 3 แห่ง:

อิควิแฟกซ์: (800) 685-1111
เอ็กซ์เพเรียน (เดิมชื่อ TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
ทรานส์ ยูเนี่ยน: (800) 916-8800
หน่วยงานเหล่านี้อาจเรียกเก็บเงินจากคุณมากถึง 9.00 ดอลลาร์สำหรับรายงานเครดิตของคุณ

คุณมีสิทธิ์ได้รับรายงานเครดิตฟรี 1 รายงานทุกๆ 12 เดือนจากบริษัทจัดทำรายงานเครดิตผู้บริโภคทั่วประเทศ ได้แก่ Equifax, Experian และ TransUnion รายงานเครดิตฟรีนี้อาจไม่มีคะแนนเครดิตของคุณและสามารถขอได้ผ่านเว็บไซต์ต่อไปนี้: https://www.annualcreditreport.com

แบบจำลองคะแนนเครดิตมีความซับซ้อนและมักจะแตกต่างกันไปในแต่ละเจ้าหนี้และแต่ละประเภทสินเชื่อ หากปัจจัยหนึ่งเปลี่ยนแปลง คะแนนของคุณก็อาจเปลี่ยนแปลงไปด้วย แต่การปรับปรุงโดยทั่วไปจะขึ้นอยู่กับว่าปัจจัยนั้นเกี่ยวข้องกับปัจจัยอื่นๆ ที่แบบจำลองพิจารณาอย่างไร มีเพียงเจ้าหนี้เท่านั้นที่สามารถอธิบายได้ว่าอะไรจะช่วยปรับปรุงคะแนนของคุณได้บ้างภายใต้แบบจำลองเฉพาะที่ใช้ในการประเมินใบสมัครสินเชื่อของคุณ
อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้วโมเดลการให้คะแนนจะประเมินข้อมูลประเภทต่อไปนี้ในรายงานสินเชื่อของคุณ

ประวัติการชำระเงินถือเป็นปัจจัยสำคัญ โดยทั่วไปแล้ว คะแนนเครดิตของคุณอาจได้รับผลกระทบในทางลบหากคุณชำระบิลล่าช้า มีการส่งบัญชีไปติดตามทวงหนี้ หรือประกาศล้มละลาย หากประวัติการชำระเงินดังกล่าวปรากฏอยู่ในรายงานเครดิตของคุณ

โมเดลการให้คะแนนจำนวนมากจะประเมินจำนวนหนี้ที่คุณมีเทียบกับวงเงินสินเชื่อของคุณ หากจำนวนเงินที่คุณเป็นหนี้อยู่ใกล้เคียงกับวงเงินสินเชื่อ นั่นอาจส่งผลเชิงลบต่อคะแนนของคุณ

โดยทั่วไป โมเดลจะพิจารณาจากระยะเวลาของประวัติเครดิตของคุณ ประวัติเครดิตที่ไม่เพียงพออาจส่งผลต่อคะแนนของคุณ แต่ปัจจัยอื่นๆ เช่น การชำระเงินตรงเวลาและยอดคงเหลือต่ำสามารถชดเชยได้

โมเดลคะแนนหลายแบบจะพิจารณาว่าคุณได้สมัครสินเชื่อเมื่อเร็วๆ นี้หรือไม่ โดยดูจาก "การสอบถาม" ในรายงานสินเชื่อของคุณเมื่อคุณสมัครสินเชื่อ หากคุณสมัครบัญชีใหม่มากเกินไปเมื่อเร็วๆ นี้ อาจส่งผลเสียต่อคะแนนของคุณ อย่างไรก็ตาม การสอบถามทั้งหมดไม่ได้ถูกนับรวม การสอบถามจากเจ้าหนี้ที่คอยตรวจสอบบัญชีของคุณหรือดูรายงานสินเชื่อเพื่อเสนอสินเชื่อ "ที่ผ่านการคัดกรองล่วงหน้า" จะไม่ถูกนับรวม

แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วการมีบัญชีเครดิตที่ดีจะเป็นสิ่งที่ดี แต่การมีบัญชีบัตรเครดิตมากเกินไปอาจส่งผลเสียต่อคะแนนเครดิตของคุณได้ นอกจากนี้ โมเดลหลายๆ โมเดลยังพิจารณาประเภทของบัญชีเครดิตที่คุณมีด้วย ตัวอย่างเช่น ภายใต้โมเดลคะแนนเครดิตบางโมเดล เงินกู้จากบริษัทการเงินอาจส่งผลเสียต่อคะแนนเครดิตของคุณ
แบบจำลองการให้คะแนนอาจอิงจากข้อมูลอื่นๆ นอกเหนือไปจากข้อมูลในรายงานสินเชื่อของคุณ ตัวอย่างเช่น แบบจำลองอาจพิจารณาข้อมูลจากการสมัครสินเชื่อของคุณด้วย เช่น งานหรืออาชีพของคุณ ระยะเวลาการจ้างงาน หรือว่าคุณเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่
หากต้องการปรับปรุงคะแนนเครดิตของคุณตามรูปแบบส่วนใหญ่ ให้เน้นที่การชำระบิลตรงเวลา ชำระยอดคงค้าง และอย่าก่อหนี้ใหม่ อาจต้องใช้เวลาสักระยะในการปรับปรุงคะแนนของคุณอย่างมีนัยสำคัญ

การประเมินราคาคือการประมาณมูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สิน โดยทั่วไปแล้วเป็นเอกสารที่ผู้ให้กู้ต้องการ (ขึ้นอยู่กับโปรแกรมสินเชื่อ) ก่อนการอนุมัติสินเชื่อ เพื่อให้แน่ใจว่าจำนวนเงินกู้จำนองไม่เกินมูลค่าของทรัพย์สิน การประเมินราคาจะดำเนินการโดย "ผู้ประเมินราคา" ซึ่งโดยปกติจะเป็นผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาตจากรัฐ ซึ่งได้รับการฝึกฝนให้ให้ความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สิน ที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และสภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน

สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบปกติ เมื่อเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20% ของราคาซื้อบ้าน ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมักจะขอให้คุณทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล (PMI) เพื่อคุ้มครองพวกเขาในกรณีที่คุณผิดนัดชำระเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย บางครั้งคุณอาจต้องจ่ายเบี้ยประกัน PMI นานถึง 1 ปีเมื่อปิดบัญชี ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายหลายร้อยดอลลาร์ วิธีที่ดีที่สุดในการหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนี้คือชำระเงินดาวน์ 20% หรือสอบถามเกี่ยวกับตัวเลือกโปรแกรมสินเชื่ออื่นๆ

ทรัพย์สินจะได้รับการโอนจากผู้ขายไปยังคุณอย่างเป็นทางการเมื่อถึงช่วง "การปิดการขาย" หรือ "การระดมทุน"

เมื่อปิดการขาย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะถูกโอนจากผู้ขายไปยังคุณอย่างเป็นทางการ ซึ่งอาจรวมถึงคุณในฐานะผู้ขาย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ทนายความของคุณ ทนายความของผู้ให้กู้ ตัวแทนบริษัทด้านกรรมสิทธิ์หรือเอสโครว์ เจ้าหน้าที่ธุรการ เลขานุการ และเจ้าหน้าที่อื่นๆ คุณสามารถขอให้ทนายความเป็นตัวแทนของคุณได้หากคุณไม่สามารถเข้าร่วมการประชุมปิดการขายได้ เช่น หากคุณอยู่นอกรัฐ การปิดการขายอาจใช้เวลาตั้งแต่ 1 ชั่วโมงไปจนถึงหลายชั่วโมง ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเงื่อนไขในข้อเสนอซื้อ หรือบัญชีเอสโครว์ใดๆ ที่จำเป็นต้องตั้งค่า

เอกสารส่วนใหญ่ในการปิดการขายหรือการชำระเงินจะดำเนินการโดยทนายความและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณอาจมีส่วนเกี่ยวข้องหรือไม่ก็ได้ในการดำเนินการปิดการขายบางส่วน ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับว่าคุณทำงานร่วมกับใคร

ก่อนที่จะปิดการขาย คุณควรมีการตรวจสอบครั้งสุดท้าย หรือ "การเดินตรวจ" เพื่อให้แน่ใจว่าการซ่อมแซมตามที่ร้องขอได้รับการดำเนินการ และมีสิ่งของต่างๆ ที่ตกลงว่าจะคงไว้ในบ้าน เช่น ผ้าม่าน โคมไฟ เป็นต้น

ในรัฐส่วนใหญ่ การชำระเงินจะดำเนินการโดยบริษัทรับโอนกรรมสิทธิ์หรือเอสโครว์ ซึ่งคุณจะต้องส่งเอกสารและข้อมูลทั้งหมดพร้อมเช็คเงินสดที่เกี่ยวข้องเพื่อให้บริษัทสามารถเบิกเงินได้ตามที่จำเป็น ตัวแทนของคุณจะส่งมอบเช็คให้กับผู้ขาย จากนั้นจึงมอบกุญแจให้กับคุณ

การแนะนำ
หัวข้อนี้มีข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาสูง รวมถึง:
· คำจำกัดความของ HPML
· ข้อกำหนดในการขอสินเชื่อ HPML

คำจำกัดความของ HPML
โดยทั่วไปสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงคือสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่อปี หรือ APR ที่สูงกว่าอัตราอ้างอิงที่เรียกว่าอัตราข้อเสนอสินเชื่อชั้นดีเฉลี่ย

อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับ Prime Offer Rate (APOR) คืออัตราเปอร์เซ็นต์ต่อปีที่คำนวณจากอัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขอื่นๆ โดยเฉลี่ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เสนอให้กับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติสูง

สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณจะถือเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงกว่าหาก APR สูงกว่า APOR เป็นเปอร์เซ็นต์ที่กำหนด ซึ่งขึ้นอยู่กับประเภทสินเชื่อที่คุณมี:
· สินเชื่อที่มีสิทธิเรียกร้องชั้นแรก: อัตราดอกเบี้ย APR สูงกว่า APOR 1.5 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่า
· สินเชื่อจัมโบ้: APR สูงกว่า APOR 2.5 เปอร์เซ็นต์ขึ้นไป
· สินเชื่อจำนองที่มีภาระจำนองรอง (ภาระจำนองลำดับที่ 2): APR ของสินเชื่อจำนองนี้สูงกว่า APOR 3.5 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่า

ข้อกำหนดในการขอสินเชื่อ HPML
สินเชื่อจำนองที่มีราคาสูงจะมีราคาแพงกว่าสินเชื่อจำนองที่มีเงื่อนไขเฉลี่ย ดังนั้น ผู้ให้กู้ของคุณจะต้องดำเนินการเพิ่มเติมเพื่อให้แน่ใจว่าคุณสามารถชำระเงินกู้คืนได้และจะไม่ผิดนัดชำระ ผู้ให้กู้ของคุณอาจต้อง:
·รับการประเมินภายในแบบเต็มรูปแบบจากผู้ประเมินที่มีใบอนุญาตหรือได้รับการรับรอง
·ให้บริการประเมินราคาบ้านของคุณอีกครั้งฟรี หากเป็นบ้านที่ “พลิก”
·ในหลายกรณี ต้องมีบัญชีเอสโครว์อย่างน้อยห้าปี

การแนะนำ
หัวข้อนี้มีข้อมูลเกี่ยวกับกฎ ATR และคุณสมบัติการจำนอง รวมถึง:
· กฎ ATR คืออะไร?
· ประเภทสินเชื่อที่ได้รับการยกเว้นจาก Qualify Mortgage

กฎ ATR คืออะไร?

กฎความสามารถในการชำระคืนเป็นการตัดสินใจที่สมเหตุสมผลและสุจริตใจซึ่งผู้ให้กู้จำนองส่วนใหญ่จำเป็นต้องทำเพื่อให้คุณสามารถชำระเงินกู้คืนได้

ภายใต้กฎเกณฑ์ ผู้ให้กู้โดยทั่วไปจะต้องค้นหา พิจารณา และจัดทำเอกสารเกี่ยวกับรายได้ สินทรัพย์ การจ้างงาน ประวัติเครดิต และค่าใช้จ่ายรายเดือนของผู้กู้ ผู้ให้กู้ไม่สามารถใช้เพียงอัตราเบื้องต้นหรืออัตรา "แนะนำ" เพื่อประเมินว่าผู้กู้สามารถชำระเงินกู้ได้หรือไม่ ตัวอย่างเช่น หากสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำแต่เพิ่มขึ้นในปีต่อๆ มา ผู้ให้กู้จะต้องพยายามอย่างสมเหตุสมผลเพื่อประเมินว่าผู้กู้สามารถชำระอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าได้หรือไม่
วิธีหนึ่งที่ผู้ให้กู้สามารถปฏิบัติตามกฎความสามารถในการชำระคืนได้ คือ การทำ “สินเชื่อที่ผ่านคุณสมบัติ”

ประเภทสินเชื่อที่ได้รับการยกเว้นจากสินเชื่อจำนองที่มีคุณสมบัติ
· ช่วงเวลา “ชำระเฉพาะดอกเบี้ย” เมื่อคุณชำระเฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้นโดยไม่ชำระเงินต้น ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่คุณกู้ยืมมา
· “การชำระหนี้เชิงลบ” ซึ่งสามารถทำให้เงินต้นเงินกู้ของคุณเพิ่มขึ้นได้ตามกาลเวลา แม้ว่าคุณจะชำระเงินอยู่ก็ตาม
· “การชำระแบบบอลลูน” คือการชำระเงินที่มากกว่าปกติเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการกู้ยืม ระยะเวลาการกู้ยืมคือระยะเวลาที่คุณควรชำระคืนเงินกู้ โปรดทราบว่าการชำระแบบบอลลูนได้รับอนุญาตภายใต้เงื่อนไขบางประการสำหรับเงินกู้ที่กู้โดยผู้ให้กู้รายย่อย
· ระยะเวลาการกู้ยืมยาวนานมากกว่า 30 ปี

พันธบัตรความซื่อสัตย์ได้รับการออกแบบมาเพื่อปกป้องผู้ถือกรมธรรม์จากการสูญเสียใดๆ ที่เกิดขึ้นจากการกระทำที่เป็นอันตรายหรือหลอกลวงโดยบุคคลที่ระบุไว้โดยเฉพาะ ในกรณีส่วนใหญ่ พันธบัตรความซื่อสัตย์จะใช้เพื่อปกป้องบริษัทจากการกระทำของพนักงานที่ไม่ซื่อสัตย์
แม้ว่าจะเรียกว่าพันธบัตร แต่พันธบัตรความซื่อสัตย์สุจริตเป็นประเภทหนึ่งของกรมธรรม์ประกันภัยสำหรับธุรกิจ/นายจ้าง โดยให้ความคุ้มครองต่อความสูญเสียที่เกิดจากพนักงาน (หรือลูกค้า) ที่จงใจสร้างความเสียหายให้กับธุรกิจ พันธบัตรความซื่อสัตย์สุจริตครอบคลุมถึงการกระทำใดๆ ที่ให้ประโยชน์ทางการเงินแก่พนักงานโดยไม่เหมาะสมหรือทำให้ธุรกิจเสียหายทางการเงินโดยเจตนา พันธบัตรความซื่อสัตย์สุจริตไม่สามารถซื้อขายได้และไม่มีดอกเบี้ยเหมือนพันธบัตรทั่วไป
 
สรุป
พันธบัตรความซื่อสัตย์ช่วยปกป้องผู้ถือกรมธรรม์จากการกระทำอันเป็นอันตรายและสร้างความเสียหายโดยพนักงานหรือลูกค้า
พันธบัตรความซื่อสัตย์มีอยู่ 2 ประเภท ได้แก่ พันธบัตรของบุคคลที่หนึ่ง (ซึ่งปกป้องบริษัทจากการกระทำอันเป็นอันตรายโดยพนักงานหรือลูกค้า) และพันธบัตรของบุคคลภายนอก (ซึ่งปกป้องบริษัทจากการกระทำอันเป็นอันตรายของคนงานตามสัญญา)
พันธบัตรมีประโยชน์เพราะเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การบริหารความเสี่ยงของบริษัท โดยป้องกันบริษัทจากการกระทำที่จะส่งผลกระทบด้านลบต่อสินทรัพย์ของบริษัท

พันธบัตรครอบคลุมหลายสิ่งหลายอย่างเช่นเดียวกับที่กรมธรรม์ประกันภัยอาชญากรรมพื้นฐานครอบคลุม เช่น การโจรกรรมและการโจรกรรม แต่ยังครอบคลุมสิ่งที่กรมธรรม์เหล่านี้อาจไม่ครอบคลุมด้วย ซึ่งรวมถึงสิ่งต่างๆ เช่น การฉ้อโกง การปลอมแปลง การยักยอกทรัพย์ และอาชญากรรม "คอขาว" อื่นๆ อีกมากมายที่พนักงานในสถาบันการเงินและบริษัทขนาดใหญ่สามารถกระทำได้

สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน—เรียกอีกอย่างว่าสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน สินเชื่อผ่อนชำระเพื่อการซื้อบ้าน หรือสินเชื่อจำนองอันดับสอง—เป็นหนี้ผู้บริโภคประเภทหนึ่ง สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านช่วยให้เจ้าของบ้านกู้ยืมเงินโดยใช้มูลค่าบ้านเป็นหลักประกัน จำนวนเงินกู้จะขึ้นอยู่กับส่วนต่างระหว่างมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านกับยอดเงินกู้จำนองที่ครบกำหนดชำระของเจ้าของบ้าน สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านมักมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ในขณะที่ทางเลือกทั่วไปอย่างสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน (HELOC) มักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ผันแปร

สิ่งสำคัญที่ต้องจดจำ:
สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน หรือที่เรียกอีกอย่างว่า “สินเชื่อผ่อนชำระเพื่อการซื้อบ้าน” หรือ “สินเชื่อจำนองอันดับสอง” เป็นหนี้ของผู้บริโภคประเภทหนึ่ง
สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านช่วยให้เจ้าของบ้านกู้ยืมเงินโดยใช้มูลค่าบ้านของตนเป็นหลักประกัน
จำนวนเงินกู้เพื่อการซื้อบ้านจะขึ้นอยู่กับส่วนต่างระหว่างมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านและยอดคงเหลือจำนองที่ครบกำหนด
สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านมี 2 ประเภท ได้แก่ สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่และสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน (HELOC)
สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านอัตราคงที่ให้เงินก้อนเดียว ในขณะที่ HELOC นำเสนอวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนแก่ผู้กู้

ในการทำธุรกรรมทางการเงินที่ล่าช้า คุณสามารถถอนเงินสดจากอสังหาริมทรัพย์ได้ทันทีเพื่อครอบคลุมราคาซื้อและค่าใช้จ่ายในการปิดการขายของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณซื้อด้วยเงินสดก่อนหน้านี้ วิธีนี้จะทำให้คุณได้เปรียบตรงที่เป็นผู้ซื้อด้วยเงินสดและให้โอกาสผู้ขายได้รู้ว่าการทำธุรกรรมจะเสร็จสิ้น ในขณะเดียวกันก็ให้โอกาสคุณในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเวลาไม่นานหลังจากนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงการผูกมัดเงินออมทั้งหมดของคุณไว้กับบ้านของคุณ

คุณสามารถคิดถึงการผ่อนชำระล่าช้าว่าเป็นหนทางที่จะทำให้คุณมีความได้เปรียบในการเจรจาซึ่งมาพร้อมกับการชำระเงินสดเพื่อซื้อบ้าน ขณะเดียวกันก็ยังให้ความคล่องตัวทางการเงินในระยะยาวแก่คุณด้วยการชำระเงินจำนองรายเดือนแทนที่จะทำให้ตัวเอง “จน”

บัญชียึดทรัพย์เป็นบัญชีที่ผู้ให้กู้ตั้งขึ้นเพื่อเรียกเก็บเงิน "ล่วงหน้า" จากคุณเมื่อคุณกู้เงินจำนองเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในอนาคต เช่น ภาษีทรัพย์สินและประกัน ผู้ให้กู้มักตั้งบัญชียึดทรัพย์ เนื่องจากพวกเขาแน่ใจว่าภาษีทรัพย์สินและประกันจะได้รับการชำระตรงเวลา เนื่องจากพวกเขาจะถือเงินไว้และชำระค่าใช้จ่ายเหล่านี้แทนคุณ

มูลค่าการเช่าเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เราจะกำหนดมูลค่าการเช่าได้อย่างไร เว็บไซต์ต่อไปนี้อาจช่วยคุณได้
ไม่ต้องเข้าระบบ ไม่มีค่าใช้จ่าย

Zillow.com

http://www.realtor.com/

เว็บไซต์ทั้งสองแห่งที่กล่าวถึงนี้เป็นที่นิยมใช้กันมากที่สุด เว็บไซต์เหล่านี้มีสินค้าคงคลังมากที่สุด มีปริมาณการเข้าชมมากที่สุด และยังมีบริการที่นำผู้ให้เช่าจากการทำการตลาดไปจนถึงการเก็บค่าเช่า

ภาษาไทย: https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของสำนักงานพัฒนานโยบายและวิจัย

ทั้งสามเว็บไซต์ข้างต้นน่าจะเพียงพอให้คุณทราบค่าเช่าตลาดโดยประมาณแล้ว
อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้มีไว้สำหรับการอ้างอิงเท่านั้น หากรายได้จากการเช่าจะนำมาใช้เป็นรายได้ที่ผ่านคุณสมบัติ อาจยังต้องใช้รายงานการประเมินราคาหรือข้อตกลงการเช่า

สินเชื่อแบบทั่วไปมีข้อกำหนดที่จำกัดเกี่ยวกับอัตราส่วน DTI/ เงินสำรอง/ LTV/ สถานะสินเชื่อ โดยทั่วไป ผู้กู้ส่วนใหญ่สามารถขอสินเชื่อแบบทั่วไปได้หากมีรายได้และคะแนนเครดิตสูง ในขณะที่ผู้กู้บางรายมีรายได้ต่ำกว่าหรือมีประเภทรายได้ที่หลากหลาย ส่งผลให้เสียภาษี แต่สินเชื่อ Fannie Mae อาจไม่ยอมรับสินเชื่อจำนองบ้านประเภทนี้
ในกรณีเหล่านี้ คุณอาจลองหาผู้ให้กู้สินเชื่อจำนองที่ให้บริการผลิตภัณฑ์ที่ไม่ใช่ QM AAA Lendings ให้บริการใบแจ้งยอดธนาคาร, Platinum Jumbo, กระแสเงินสดของนักลงทุน (ไม่ต้องมีข้อมูลการจ้างงาน ไม่ต้องมี DTI), การลดจำนวนสินทรัพย์ และโปรแกรมสำหรับชาวต่างชาติ ทุกคนสามารถค้นหาผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมพร้อมอัตราดอกเบี้ยต่ำและราคาที่ดีที่สุดได้
ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างสถานการณ์แห่งความกตัญญูบางส่วนเมื่อเร็ว ๆ นี้:
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์สินหลายประเภท รวมถึงคอนโดที่ไม่ต้องรับประกัน ----กระแสเงินสดของนักลงทุน
ผู้กู้ที่เป็นอาชีพอิสระและมีเครดิตดีเยี่ยม โดยมีรายได้ตามที่ระบุในแบบแสดงรายการภาษี ซึ่งจะไม่ถือว่ามีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะซื้อบ้านหรูที่ตนเองสามารถซื้อได้ ----เฉพาะใบแจ้งยอดจากธนาคารเท่านั้น
สถานการณ์ที่ล้มเหลวซึ่งผู้กู้เพิ่งพ้นจากการถูกยึดทรัพย์มาได้เพียง 2 ปี ---- แพลตตินัม จัมโบ้
ผู้กู้ได้ขายธุรกิจมูลค่าหลายล้านเหรียญของตนและค้นพบบ้านในฝันของตนเอง แต่ไม่มีแหล่งที่มาของรายได้ที่จะนำมาแสดงหลักฐาน - การสูญเสียสินทรัพย์